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全球趨勢

揭密日本都更「麻布台之丘」再生奇蹟,容積率990%打造綠化城市

森大廈利用超高容積率,打造「以人為本」的綠化城市,盡可能「向上向下」推展,將各種生活機能藏在大樓裡。取自麻布台之丘 森JP Tower官網

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去年11月24日,「麻布台之丘」開業,取代六本木,成為新地標,各國觀光客慕名而去,台灣也掀起一股朝聖潮。但,多數人並不知道六本木之丘、麻布台之丘竟然是「都市更新」案。 麻布台還被喻為日本都更「集大成之作」;反觀台灣推動都更26年,成效卻不如預期,為何日本可以做到?台灣不能?

《遠見》獨家報導開發商「森大廈」如何締造出「麻布台之丘」奇蹟。 

森大廈特任執行董事村田佳之,是麻布台從無到有的見證者之一。回顧35年前的麻布台,坐落許多兩層樓木造建築,地形特殊,中間低窪、雙邊隆起,曾於地震時發生山崩,居民僅靠一條寬不及四公尺的單行道進出,消防車、救護車都難以進入而埋下隱憂。

當森大廈決定開發時,最艱鉅工作就是整合。東京大學社會文化環境學系教授出口敦說:「森大廈願意用30年光陰,一對一溝通300多位地主、400多個租戶,用各種方式贏得認同,著實不易!」

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三大貢獻換得990%容積率,打造緊湊城市

麻布台得以成功,關鍵在日本與時俱進的都更政策。森大廈提出「打造國際商業與交流中心,建構都市基礎設施」「營造友善外國人生活環境」「強化防災能力,提升城市環境」三大規劃內容。

東京都都市整備局(相當台北市都發局)評估開發案帶給城市的三大貢獻後,「將整體容積率上限從350%調高到990%,」都市計畫政策部開發企劃課長飯塚睦樹說。

政策大力支持,森大廈才能藉助高容積率,打造「以人為本」的綠化城市,盡可能「向上向下」推展,將各種生活機能藏在大樓裡;將美術館、商店街規劃於地下。

於是三棟超高大樓、四棟低層建築拔地而起,揮灑出錯落起伏的天際線,既滿足300戶地主的居住需求,還能騰出更多公共空間,開闢2.4公頃的花園綠地。

圖/麻布台之丘經過高度綠化,其中甚至植有果園。取自麻布台之丘 森JP Tower官網

「我們想讓天空瀰漫希望、地上綠意盎然、地下充滿喜悅歡樂,營造宜居的休閒環境,」村田佳之面露微笑說,讓麻布台成為具有多種功能的緊湊城市。

其中,「森JP塔」是日本最高的摩天大樓,站在33樓觀景台,幾乎可平視東京鐵塔。《遠見》隨機訪問遊客,均為此而來:「可以看到很近、很大的東京鐵塔,就在你面前,強烈建議可以來麻布台之丘看看。」

然而,興建日本第一高樓並非森大廈的目標。村田佳之強調,想種植大量樹木,才變成摩天大廈,這只是結果,「比起建物的高度,我們更重視綠色與福祉,以及城市的整體規劃」。

早稻田大學理工學術院教授後藤春彥予以肯定:麻布台做了很多綠化、節能減碳,而且做得很好,還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。

圖/早稻田大學理工學術院教授後藤春彥對麻布台之丘予以肯定,還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。 黃菁慧攝

為何麻布台被喻為集大成之作?首要是打造「安全、安心」的居住環境。由於高低差18公尺,行走不便,森大廈透過填土、手扶梯等方式,減緩步行難度。

除建物符合抗震等級外,森大廈為確保災害發生時,居民能得到庇護,有可供3600人的短期暫住設施、可存放3600人三天份用量的防災備蓄倉庫;中央廣場等可變身臨時滯留空間、更興建防災井作為沖洗馬桶等雜用水使用,並設置停電時100%的電力供應設備等等。

「大規模再開發案是為增強城市的防災能力,由此來看,麻布台堪稱集大成,」出口敦給出評價。

融入都市文化理念,「集大成」之作

第二個是,森大廈將「都市文化」理念融入麻布台,引入美術館、書店等設施,以及精心設計的開放空間與商業區,透過複合式開發模式,促使遊客不斷回訪,確保能有長期的收益。

出口敦進一步表示,森大廈在麻布台,將文化藝術元素發揮得更為精緻,比六本木更上一層樓,也算是另一層面的「集大成」了。

圖/麻布台得以成功,關鍵在日本與時俱進的都更政策。黃菁慧攝

拉高視野的都更模式,「還可以帶給城市、國家四大價值,」出口敦分析。首先是所在地的安全價值;再來是,當商圈活絡、經濟復甦、地價上漲後,政府的稅收隨之增加。

森大廈預估,麻布台將帶動2萬個就業人口、居住人數約3500人,每年造訪遊客約2500萬至3000萬人。實質商機與效益可媲美六本木。

此外,還可提升城市的品牌力及文化力。「東京常被拿來與紐約、倫敦、巴黎、新加坡等城市相比。近年來文化力備受重視,開發案加入文化功能變得很重要,」出口敦說。

對99歲老居民來說,他非常滿意新的環境。重返故鄉的哪一刻,「我彷彿來到不一樣的國家,希望這裡能持續成為一個美好的地區」。

短短9個月,不少人已造訪過麻布台。從事都更20多年的新北市住都中心執行長錢奕綱心有所感,「每次到東京,都會發現這座城市在改變,變得更好、更方便、更美麗,希望有一天,台灣也能迎來一座麻布台之丘」。

文章未完

完整文章請見《遠見雜誌》2024年9月號〈獨家直擊東京新地標,「麻布台之丘」奇蹟〉

延伸閱讀:日本推動地方創生十年,偏鄉是否已從谷底翻身?

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