揭密日本都更「麻布台之丘」再生奇蹟，容積率990％打造綠化城市

《遠見》獨家報導開發商「森大廈」如何締造出「麻布台之丘」奇蹟。

森大廈特任執行董事村田佳之，是麻布台從無到有的見證者之一。回顧35年前的麻布台，坐落許多兩層樓木造建築，地形特殊，中間低窪、雙邊隆起，曾於地震時發生山崩，居民僅靠一條寬不及四公尺的單行道進出，消防車、救護車都難以進入而埋下隱憂。

當森大廈決定開發時，最艱鉅工作就是整合。東京大學社會文化環境學系教授出口敦說：「森大廈願意用30年光陰，一對一溝通300多位地主、400多個租戶，用各種方式贏得認同，著實不易！」

麻布台得以成功，關鍵在日本與時俱進的都更政策。森大廈提出「打造國際商業與交流中心，建構都市基礎設施」「營造友善外國人生活環境」「強化防災能力，提升城市環境」三大規劃內容。

東京都都市整備局（相當台北市都發局）評估開發案帶給城市的三大貢獻後，「將整體容積率上限從350％調高到990％，」都市計畫政策部開發企劃課長飯塚睦樹說。

政策大力支持，森大廈才能藉助高容積率，打造「以人為本」的綠化城市，盡可能「向上向下」推展，將各種生活機能藏在大樓裡；將美術館、商店街規劃於地下。

於是三棟超高大樓、四棟低層建築拔地而起，揮灑出錯落起伏的天際線，既滿足300戶地主的居住需求，還能騰出更多公共空間，開闢2.4公頃的花園綠地。

「我們想讓天空瀰漫希望、地上綠意盎然、地下充滿喜悅歡樂，營造宜居的休閒環境，」村田佳之面露微笑說，讓麻布台成為具有多種功能的緊湊城市。

其中，「森JP塔」是日本最高的摩天大樓，站在33樓觀景台，幾乎可平視東京鐵塔。《遠見》隨機訪問遊客，均為此而來：「可以看到很近、很大的東京鐵塔，就在你面前，強烈建議可以來麻布台之丘看看。」

然而，興建日本第一高樓並非森大廈的目標。村田佳之強調，想種植大量樹木，才變成摩天大廈，這只是結果，「比起建物的高度，我們更重視綠色與福祉，以及城市的整體規劃」。

早稻田大學理工學術院教授後藤春彥予以肯定：麻布台做了很多綠化、節能減碳，而且做得很好，還贏得「減碳都市營造大獎」最優秀獎。

為何麻布台被喻為集大成之作？首要是打造「安全、安心」的居住環境。由於高低差18公尺，行走不便，森大廈透過填土、手扶梯等方式，減緩步行難度。

除建物符合抗震等級外，森大廈為確保災害發生時，居民能得到庇護，有可供3600人的短期暫住設施、可存放3600人三天份用量的防災備蓄倉庫；中央廣場等可變身臨時滯留空間、更興建防災井作為沖洗馬桶等雜用水使用，並設置停電時100％的電力供應設備等等。

「大規模再開發案是為增強城市的防災能力，由此來看，麻布台堪稱集大成，」出口敦給出評價。

第二個是，森大廈將「都市文化」理念融入麻布台，引入美術館、書店等設施，以及精心設計的開放空間與商業區，透過複合式開發模式，促使遊客不斷回訪，確保能有長期的收益。

出口敦進一步表示，森大廈在麻布台，將文化藝術元素發揮得更為精緻，比六本木更上一層樓，也算是另一層面的「集大成」了。

拉高視野的都更模式，「還可以帶給城市、國家四大價值，」出口敦分析。首先是所在地的安全價值；再來是，當商圈活絡、經濟復甦、地價上漲後，政府的稅收隨之增加。

森大廈預估，麻布台將帶動2萬個就業人口、居住人數約3500人，每年造訪遊客約2500萬至3000萬人。實質商機與效益可媲美六本木。

此外，還可提升城市的品牌力及文化力。「東京常被拿來與紐約、倫敦、巴黎、新加坡等城市相比。近年來文化力備受重視，開發案加入文化功能變得很重要，」出口敦說。

對99歲老居民來說，他非常滿意新的環境。重返故鄉的哪一刻，「我彷彿來到不一樣的國家，希望這裡能持續成為一個美好的地區」。

短短9個月，不少人已造訪過麻布台。從事都更20多年的新北市住都中心執行長錢奕綱心有所感，「每次到東京，都會發現這座城市在改變，變得更好、更方便、更美麗，希望有一天，台灣也能迎來一座麻布台之丘」。

文章未完

完整文章請見《遠見雜誌》2024年9月號〈獨家直擊東京新地標，「麻布台之丘」奇蹟〉

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