2025開徵碳費，房價大漲三成？一文破解房仲話術

為了達成2050淨零碳排的目標，國內預計2025年開徵碳費，房產界不少房仲、建商、房地產專家，開始流傳房價可能因此攀漲三～四成，並要民眾趕緊進場買房的說法。究竟是真是假？

國際超級房仲創辦人Zack（李昌鵬）接受《遠見ON AIR》邀請，由《遠見》副總編輯林讓均主持，詳細解析碳費對房地產的真實衝擊和影響。

Zack首先針對房價因政府收取碳費而即將大漲的火熱傳聞大力駁斥，「這就是一個標準的話術，而且是毫無根據的話術。」他指出，愈來愈多民眾被這樣聳動的話術吸引且深信不疑，但只要進一步去瞭解國家政策方向和分析房價的成本架構，就能輕鬆破解話術。

房價漲幅怎麼計算？拆解成本結構，真實數字非35％

房產界甚至有高層表明房價會隨著碳費上漲35％，對於如此精確的數字，Zack回應表示沒有任何一家權威機構或是調查數據，能證實這樣的言論。

事實上，建商並非政府立即開徵碳費的對象，處於海嘯第一排的是重工、石化等高排碳產業。不過，有民眾擔心水泥建材也會受影響，對此，政府也有提供優惠減免申請以降低碳費成本。

收取碳費之後，建築成本恐跟著提高，但房價上漲的幅度是否有三～四成這麼可怕？Zack指出，關鍵之處在於房價的成本結構。

例如，買新成屋或預售屋，其中土地成本占將近40％～50％；其次，建商的毛利率大約會落在25％～40％。假設以土地成本40％、建商毛利率35％來計算，總價1,000萬的房子，土地成本約400萬，建商拿走350萬繳交員工薪水、辦公室費用、股東分紅等，剩下的250萬（25％）則是建築相關成本。

因此，若是碳費導致原物料等建築成本上漲，也只是房價25％占比部分的上漲，並不代表房價總價會有等比例的增加。也就是說，如果原物料成本上漲10％，要再乘以25％，反映到總價上來說，即是增加25％ Ｘ 10％＝2.5％，而不是直接漲10％。

Zack更舉美國為例，安永會計師事務所研究碳費課徵對美國的通膨及各項影響，他們評估對房地產的影響只有0.7％，房價只會上漲千分之七，也就是每1000塊裡只會漲7塊。

「0.7％與傳說的35％『天差地遠』，不要輕易相信房仲話術！」他特別提醒，一些房仲跟代銷並不完全懂房市和房價走勢，因此進行房地產相關交易前，民眾一定要自己再多做功課，將房價成本結構弄清楚。細項的成本漲幅，絕對不會等幅反映在整體的房價上。

囤房稅2.0、新青安房貸上路，打炒房新政策有效嗎？

除了近期熱門的碳費議題外，囤房稅2.0也成為房市關注重點，Zack認為此一新制對抑制房價實際效果並不大。因為，持有稅並沒有拉高到讓屋主囤房子會痛到趕緊出售，屋主反而繼續持有並將成本轉嫁到房租上，讓租客吸收。

另外，租金補貼和新青安貸款等新政策，看似減輕房客的租金負擔、降低買方的房貸門檻，卻對打炒房沒有太大助益，因為最後金錢還是流向房東和建商的口袋。

而且，降低房貸門檻，並把還款年限展延到40年，恐怕會導致更多「蝸牛族」，讓更多民眾扛上不必要的房貸負擔。

Zack表示，新加坡的政策是國民買房子要加20％的稅，意即買一間1000萬的房子，要再繳200萬的稅給政府，因此買房族必須要有一定的資金水位，透過抑制買房需求，來達到市場供需平衡以及合理房價。不過，Zack也認為這樣的政策，在台灣相當難實行。

房市大魔王原來是它，買房考慮三條件

此外，外界還傳播著少子化不會影響房價下跌，稱家戶數都在增加、小家庭愈來愈多，鼓勵民眾買房的話術。

對此，Zack表示，家戶數近期已有減少趨勢，即使增加也並不代表房價不會跌。從數據來看，台灣的住宅供給量愈來愈多，他提到「2020年到2022年，這三年的供給量爆量，大概在2026年之前都消化不完！」且最高一年的新物件供給量曾到17萬戶。

因為人口老化，到了2045年，台灣購屋主力的青壯年人口會少掉435萬，因此，他認為，未來對房價殺傷力最大的大魔王還是少子化。 然而，看空是否就代表不要進場？Zack表示，如果有「三個條件」那還是考慮買下去。第一，此刻就有買房的剛需，例如自住需求很急迫；第二，遇到千載難逢的稀有物件，例如離父母家很近；第三，繳房貸支出（含本金）不要超過收入的三分之一。

他坦言，台灣人和房產業者都有個錯誤迷思，認為買房是因為有漲價空間，像買樂透般等著中獎，但自住房應對應實際的需求，而不是把人生都ALL IN進去。

而合理的房貸負擔應該是收入的三成，也就是賺100元拿33元去繳房貸。房貸占比最多不要超過42％，如果已經超過50％，那形同「屋奴」，生活品質將會很糟糕。

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