近期《經濟學人》封面報導〈未來住房危機〉。取自The Economist官網
《經濟學人》近日封面故事報導，全球暖化對人類的影響日益顯著，除了極端氣候事件頻發，也對全球最大的資產「房地產」造成威脅。根據估計，未來 25 年內，氣候變遷可能造成全球房地產價值崩跌 9%，相當於 25 兆美元，接近美國一年的GDP。
氣候變遷的實體與轉型風險，衝擊房價下跌
近期《經濟學人》封面報導〈未來住房危機〉（The Next Housing Disaster），指出2023年夏天義大利北部發生雷暴事件，米蘭、杜林和威尼斯等城市遭到了直徑達19公分的巨型冰雹襲擊，甚至罕見出現破壞性大型龍捲風，造成房屋窗戶遭砸破、屋頂瓦片破裂。此次事件損失高達48億美元，是7月至9月期間全球最昂貴的自然災害。
氣候變遷對房地產的影響主要來自兩個方面：實體風險和轉型風險。實體風險是指氣候變遷導致的物理損害，例如颶風、洪水、野火等，可能造成房屋損毀或價值下跌。
住宅溫室氣體排放量占全球與能源相關排放量的 18%，然而改裝房屋來降低碳排是很貴的。因此，轉型風險就是指政府為應對氣候變遷而實施的政策，人民在綠色轉型過程中面臨的財務風險，例如德國政府為達成2045年淨零排放，計畫在今年初全面禁止使用天然氣鍋爐，儘管政府有提供補貼改裝費用，但屋主仍需要支付15,000歐元以上費用。此規劃因額外支付金額昂貴，引起選民極力反對，最終決定延後實施時程。
國際能源總署估計到2030年，每年需投入5740億美元於建築物的能源效率和乾淨科技，是2023年2500億美元投資的兩倍以上。環境政策也可能導致電費上漲，增加民眾的電費負擔。
★台灣第一個ESG與USR永續整合平台，加入ESG遠見共好圈★
氣候變遷導致住房保費攀漲，美國將引發「氣候保險泡沫」
除了上述因氣候損害和轉型政策直接影響人民付出高額成本之外，隨著氣候惡化和自然災害頻發，房屋保險費用也將水漲船高，甚至衝擊房價。
部分專家警告，美國可能有三分之一的房屋將面臨「氣候保險泡沫」（climate-insurance bubble）的影響。比如，近期野火頻發的加州和颶風肆虐的佛羅里達州，這兩個州由國家支持的「最終理賠機構（insurers of last resort）」所面臨的總體曝險金額從2017年的1600億美元暴增至今日的6330億美元（約20.6兆新台幣），地方政客希望將風險轉嫁給聯邦政府，而聯邦政府目前實際上也已承擔洪水保險。
這些成本相當巨大到影響至房價，專門提供全球金融指標的明晟公司（MSCI） 認為，氣候變遷造成的財務損失，在未來25年可能占機構投資者投資組合中房地產價值的近十分之一。如果整體房地產市場也適用這個比例、跌掉9％，全球將面臨大約 25 兆美元的衝擊，幾乎接近美國一年的GDP（國內生產毛額）。
這筆龐大的住房災難帳單將會在全球各地造成問題。
然而，現在坐視不管只會讓未來處境更加艱難，對於政府和房屋所有者而言，最糟糕的應對方式就是無視氣候變遷對房屋造成的影響。
房價上揚卻更危險，英國「手風琴效應」釀地基下陷風險
目前，全球房地產市場尚未充分反映氣候變遷的風險。以美國為例，在邁阿密等高風險地區，公寓大樓像雨後春筍般地在城市周圍興建，根據 Case-Shiller 指數，過去五年邁阿密與周圍地區的房價上漲了79％，遠遠超過美國平均水準。
另外，由於氣候變遷的影響仍存在不確定性，許多房主在購置房屋時可能並未意識其所承擔的風險程度。比如英國倫敦許多房屋使用黏土作為地基，但近年來由於氣候變遷導致冬季降雨增加、夏季氣溫升高，黏土的膨脹收縮變得不均勻，造成地基彎曲扭動，導致上方的房屋傾斜和龜裂。
結構工程師 Owen Brooker 指出，由於樹木會吸收周圍水分，導致黏土的膨脹和收縮並不均勻。由此產生的「手風琴效應」（accordion effect ），會使部分地基彎曲扭動，導致上方的房屋傾斜和龜裂。英國地質調查局預估，到 2030 年，倫敦約有五分之二房屋容易發生地基下陷，牛津、劍橋等周邊城市也存在類似風險。
顧問公司PwC估計，英國房屋保險公司在2030年每年理賠地基下陷的金額將達到19億英鎊。「坦白說，保險公司如果能提醒民眾注意這個風險，其實對他們自己也有利。」Brooker指出。
《自然（Nature）》雜誌研究指出，美國住宅價值因洪水風險恐下跌逾千億美元，許多買賣方對此風險缺乏意識。許多國家政經中心都在沿海區域，根據英國樂施會（Oxfam）研究也顯示，由於海平面上升，印度、孟加拉國等沿海城市人口暴露最嚴重，邁阿密、廣州、紐約等房地產價值也將受衝擊。
制定氣候變遷政策須謹慎，避免浪費公帑
荷蘭諺語「Wie het water deert, die het water keert」意思是「誰受到水的危害，誰就應該治理水」。為了應對氣候變遷對房地產的影響，政府和房地產業者都應採取行動，尤其政府需要提早制定相關政策，並非在災難發生後才提出對策，屆時進行預防性投資就為時已晚。
但在制定應對氣候變遷的政策時，政策制定者必須謹慎行事，避免提供大量隱含擔保和大規模的國家背書保險計劃。此類措施不僅會對納稅人構成不可承受的風險，還會削弱人們投資強化自身財產抗災能力的誘因。
義大利曾提出「超級獎勵（superbonus）」計畫允許家庭從政府獲得高達110％的翻新成本，以促進能源效率和地震安全改進，但此計畫讓政府支出大幅增加。截至2023年11月為止，支出超過 2190 億歐元，遠超最初預算。
不僅如此，此計畫設計過於複雜，導致最需要翻新房子的家庭難以取得補助。目前義大利政府已宣布縮減此計畫規模，且限制補助可用性，並提高獲得補助門檻。
另外，政府若壓低保險費率，反而無法阻止人們搬到目前已經知道的高風險地區居住。相反地，這可能會鼓勵更多人遷入這些地區，進而增加未來災害造成的損失。
去年於杜拜舉行的COP28氣候峰會上，法國總統馬克宏呼籲歐洲中央銀行引入兩種單獨的利率，一種用在化石燃料投資的「棕色貸款」；另一種用在「綠色貸款」，承諾减少融資對象碳排的銀行，將需要確保其抵押貸款組合符合其目標。
影響所及，耗能且使用天然氣的老式房屋的融資成本可能更高，因此或許會以折扣價出售。氣候變遷對房地產的影響將在未來幾年內逐漸顯現。
隨著氣候變遷的加劇，實體風險和轉型風險都將增加，房地產市場將面臨更大的波動。這將對個人財富、金融體系和政府財政造成重大衝擊。政府和房地產所有者都應採取行動，應對這一挑戰，避免釀成巨大損失的未來住房災難。