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全球趨勢

氣候變遷釀新住房危機!經濟學人:全球房價恐在2050崩跌9%

近期《經濟學人》封面報導〈未來住房危機〉。取自The Economist官網

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《經濟學人》近日封面故事報導,全球暖化對人類的影響日益顯著,除了極端氣候事件頻發,也對全球最大的資產「房地產」造成威脅。根據估計,未來 25 年內,氣候變遷可能造成全球房地產價值崩跌 9%,相當於 25 兆美元,接近美國一年的GDP。

氣候變遷的實體與轉型風險,衝擊房價下跌

近期《經濟學人》封面報導〈未來住房危機〉(The Next Housing Disaster),指出2023年夏天義大利北部發生雷暴事件,米蘭、杜林和威尼斯等城市遭到了直徑達19公分的巨型冰雹襲擊,甚至罕見出現破壞性大型龍捲風,造成房屋窗戶遭砸破、屋頂瓦片破裂。此次事件損失高達48億美元,是7月至9月期間全球最昂貴的自然災害。

圖/2023年夏天義大利北部出現破壞性大型龍捲風。(示意圖)unsplash by greg-johnson

氣候變遷對房地產的影響主要來自兩個方面:實體風險和轉型風險。實體風險是指氣候變遷導致的物理損害,例如颶風、洪水、野火等,可能造成房屋損毀或價值下跌。

住宅溫室氣體排放量占全球與能源相關排放量的 18%,然而改裝房屋來降低碳排是很貴的。因此,轉型風險就是指政府為應對氣候變遷而實施的政策,人民在綠色轉型過程中面臨的財務風險,例如德國政府為達成2045年淨零排放,計畫在今年初全面禁止使用天然氣鍋爐,儘管政府有提供補貼改裝費用,但屋主仍需要支付15,000歐元以上費用。此規劃因額外支付金額昂貴,引起選民極力反對,最終決定延後實施時程。

國際能源總署估計到2030年,每年需投入5740億美元於建築物的能源效率和乾淨科技,是2023年2500億美元投資的兩倍以上。環境政策也可能導致電費上漲,增加民眾的電費負擔。

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氣候變遷導致住房保費攀漲,美國將引發「氣候保險泡沫」

除了上述因氣候損害和轉型政策直接影響人民付出高額成本之外,隨著氣候惡化和自然災害頻發,房屋保險費用也將水漲船高,甚至衝擊房價。

部分專家警告,美國可能有三分之一的房屋將面臨「氣候保險泡沫」(climate-insurance bubble)的影響。比如,近期野火頻發的加州和颶風肆虐的佛羅里達州,這兩個州由國家支持的「最終理賠機構(insurers of last resort)」所面臨的總體曝險金額從2017年的1600億美元暴增至今日的6330億美元(約20.6兆新台幣),地方政客希望將風險轉嫁給聯邦政府,而聯邦政府目前實際上也已承擔洪水保險。

圖/美國房屋可能有三分之一將面臨「氣候保險泡沫」。unsplash by dillon-kydd

這些成本相當巨大到影響至房價,專門提供全球金融指標的明晟公司(MSCI) 認為,氣候變遷造成的財務損失,在未來25年可能占機構投資者投資組合中房地產價值的近十分之一。如果整體房地產市場也適用這個比例、跌掉9%,全球將面臨大約 25 兆美元的衝擊,幾乎接近美國一年的GDP(國內生產毛額)。

這筆龐大的住房災難帳單將會在全球各地造成問題。

然而,現在坐視不管只會讓未來處境更加艱難,對於政府和房屋所有者而言,最糟糕的應對方式就是無視氣候變遷對房屋造成的影響。

房價上揚卻更危險,英國「手風琴效應」釀地基下陷風險

目前,全球房地產市場尚未充分反映氣候變遷的風險。以美國為例,在邁阿密等高風險地區,公寓大樓像雨後春筍般地在城市周圍興建,根據 Case-Shiller 指數,過去五年邁阿密與周圍地區的房價上漲了79%,遠遠超過美國平均水準。

另外,由於氣候變遷的影響仍存在不確定性,許多房主在購置房屋時可能並未意識其所承擔的風險程度。比如英國倫敦許多房屋使用黏土作為地基,但近年來由於氣候變遷導致冬季降雨增加、夏季氣溫升高,黏土的膨脹收縮變得不均勻,造成地基彎曲扭動,導致上方的房屋傾斜和龜裂。

圖/英國倫敦許多房屋使用黏土作為地基。示意圖。unsplash by esteban-castle

結構工程師 Owen Brooker 指出,由於樹木會吸收周圍水分,導致黏土的膨脹和收縮並不均勻。由此產生的「手風琴效應」(accordion effect ),會使部分地基彎曲扭動,導致上方的房屋傾斜和龜裂。英國地質調查局預估,到 2030 年,倫敦約有五分之二房屋容易發生地基下陷,牛津、劍橋等周邊城市也存在類似風險。

顧問公司PwC估計,英國房屋保險公司在2030年每年理賠地基下陷的金額將達到19億英鎊。「坦白說,保險公司如果能提醒民眾注意這個風險,其實對他們自己也有利。」Brooker指出。

《自然(Nature)》雜誌研究指出,美國住宅價值因洪水風險恐下跌逾千億美元,許多買賣方對此風險缺乏意識。許多國家政經中心都在沿海區域,根據英國樂施會(Oxfam)研究也顯示,由於海平面上升,印度、孟加拉國等沿海城市人口暴露最嚴重,邁阿密、廣州、紐約等房地產價值也將受衝擊。

制定氣候變遷政策須謹慎,避免浪費公帑

圖/政府和房地產業者都應採取行動應對氣候變遷,而非在災難發生後才提出對策。freepik

荷蘭諺語「Wie het water deert, die het water keert」意思是「誰受到水的危害,誰就應該治理水」。為了應對氣候變遷對房地產的影響,政府和房地產業者都應採取行動,尤其政府需要提早制定相關政策,並非在災難發生後才提出對策,屆時進行預防性投資就為時已晚。

但在制定應對氣候變遷的政策時,政策制定者必須謹慎行事,避免提供大量隱含擔保和大規模的國家背書保險計劃。此類措施不僅會對納稅人構成不可承受的風險,還會削弱人們投資強化自身財產抗災能力的誘因。

義大利曾提出「超級獎勵(superbonus)」計畫允許家庭從政府獲得高達110%的翻新成本,以促進能源效率和地震安全改進,但此計畫讓政府支出大幅增加。截至2023年11月為止,支出超過 2190 億歐元,遠超最初預算。

不僅如此,此計畫設計過於複雜,導致最需要翻新房子的家庭難以取得補助。目前義大利政府已宣布縮減此計畫規模,且限制補助可用性,並提高獲得補助門檻。

圖/義大利曾經提出「超級獎勵」計畫贊助家庭110%的翻新成本。freepik by jcomp

另外,政府若壓低保險費率,反而無法阻止人們搬到目前已經知道的高風險地區居住。相反地,這可能會鼓勵更多人遷入這些地區,進而增加未來災害造成的損失。

去年於杜拜舉行的COP28氣候峰會上,法國總統馬克宏呼籲歐洲中央銀行引入兩種單獨的利率,一種用在化石燃料投資的「棕色貸款」;另一種用在「綠色貸款」,承諾减少融資對象碳排的銀行,將需要確保其抵押貸款組合符合其目標。

影響所及,耗能且使用天然氣的老式房屋的融資成本可能更高,因此或許會以折扣價出售。氣候變遷對房地產的影響將在未來幾年內逐漸顯現。

隨著氣候變遷的加劇,實體風險和轉型風險都將增加,房地產市場將面臨更大的波動。這將對個人財富、金融體系和政府財政造成重大衝擊。政府和房地產所有者都應採取行動,應對這一挑戰,避免釀成巨大損失的未來住房災難。

延伸閱讀:大氣河流惹的禍?龍捲風肆虐美國、加州暴雨侵襲

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